Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na sfinansowanie tego zakupu wiąże się z wieloma ważnymi kwestiami. Jedną z nich jest pytanie o to, kiedy pierwsza rata za kredyt hipoteczny trafi do naszej skrzynki na listy. Oprócz rozjaśnienia tej kwestii w artykule znajdziesz także opis możliwości zawieszenia spłaty na samym początku. Ponadto poradzimy, co zrobić, jeśli przeszacowało się swoje możliwości spłaty.
Kiedy rozpoczyna się spłata kredytu hipotecznego?
Podobnie jak w przypadku każdej umowy kredytowej, terminy wpłacania kolejnych rat kredytu hipotecznego ustalane są w harmonogramie spłaty otrzymywanym wraz z umową do podpisania po otrzymaniu decyzji kredytowej. Pierwsza rata przypada zazwyczaj w miesiącu następującym po miesiącu podpisania umowy oraz uruchomienia środków, a więc zlecenia ich przelewu na konto wskazane przez klienta. Większość banków jest elastyczna co do ustalania dnia, w którym oczekuje przelewu. Warto jednak przygotować się na ten dzień, na przykład poprzez zwiększenie limitu przelewu, który przy wysokim zadłużeniu hipotecznym może być zbyt niski na opłacenie nawet pojedynczej raty.
Co istotne, standardowo początek spłaty kredytu nie ma wiele wspólnego z tym, kiedy samo mieszkanie zostanie oddane do użytku, a jego nabywca będzie mógł się do niego wprowadzić. Dlatego też instytucje finansowe oraz deweloperzy oferują często elastyczną formę przyjmowania płatności. Mogą to być systemy z niską wpłatą do dewelopera w momencie podpisania umowy przedstępnej albo karencji w spłacie udzielonej przez bank.
Początek spłaty przy kupnie mieszkania na etapie “dziury w ziemi”
Ze względu na wysoki popyt na mieszkania wiele rodzin decyduje się na nabycie nieruchomości na długo przed wybudowaniem bloku czy nawet całego osiedla. Potocznie mówi się w tym przypadku o kupnie mieszkania na etapie „dziury w ziemi”. Dzięki temu uzyskać można lepszą cenę, ponieważ deweloper otrzymuje gotówkę już na etapie budowy, a i sama cena za metr kwadratowy nie rośnie wraz z rokrocznym zwiększeniem kosztów materiałów oraz prac budowlanych. Takie mieszkanie można też do pewnego stopnia urządzić pod siebie — projektanci zezwalają niekiedy na drobne zmiany na wniosek kupujących, jeżeli nie oznaczają one dodatkowego utrudnienia w pracach.
Wielu przyszłych posiadaczy mieszkań zadaje sobie w tym momencie pytanie, co w sytuacji, gdy deweloper zbankrutuje. Odpowiada na to tzw. ustawa deweloperska z 29 kwietnia 2012 roku, w ramach której sprzedawca „dziury w ziemi” zobligowany jest do utworzenia rachunku powierniczego, z którego pieniądze otrzymywał będzie w transzach zgodnych z postępami w budowie. W idealnej sytuacji całość jest również ubezpieczona i w przypadku bankructwa przedsiębiorstwa całe pieniądze nie przepadają na długie lata walki sądowej o ich odzyskanie. Wypłacanie deweloperowi pieniędzy przez bank w swego rodzaju ratach nie zmienia jednak faktu, że kredytobiorca pierwszą ratę za kredyt hipoteczny reguluje na standardowych zasadach, niedługo po podpisaniu umowy.
Karencja zaraz po podpisaniu umowy kredytowej
Karencja to okres, w którym płaci się jedynie odsetki za udzielony kredyt hipoteczny. Jednocześnie nie spłaca się pożyczonego kapitału. Potocznym określeniem tego rodzaju przerwy w spłacie są wakacje kredytowe, jednak tutaj przypadają one na pierwsze miesiące po podpisaniu umowy. W zależności od banku potrwać może nawet do kilkudziesięciu miesięcy, jednak do jej uzyskania potrzebna jest nienaganna historia kredytowa, wysokie zarobki, a niekiedy także wpłacenie pierwszej raty.
Karencja na samym początku spłacania kredytu hipotecznego może być doskonałą opcją dla osób, które będą musiały poczekać na przeprowadzkę do nowego mieszkania. Konieczność jednoczesnego uiszczania rat oraz opłat za najem mieszkania to zazwyczaj spore wyzwanie finansowe. Spłacanie wyłącznie części odsetkowej może być sporą ulgą, choć trzeba pamiętać, że w późniejszych etapach oznaczało będzie wyższe raty od części kapitałowej lub znaczne wydłużenie okresu spłaty.
Co w sytuacji, jeśli pierwsze raty okażą się zbyt dużym obciążeniem?
Teoretycznie kredytobiorcy mogą renegocjować warunki kredytu hipotecznego niemal natychmiast po podpisaniu umowy o udzielenie kredytu. Nie ma żadnych przeszkód prawnych, aby wprowadzić w takim dokumencie zmiany, nawet jeżeli na kredyt hipoteczny czeka się długo. W praktyce jest to jednak rzadko spotykana sytuacja, ponieważ chęć natychmiastowych zmian wzbudza nieufność co do możliwości spłaty. Jeżeli jednak wniosek będzie dobrze uzasadniony, a nowa umowa korzystniejsza dla instytucji finansowej (niekoniecznie tej, w której pierwotnie zaciągnięty został kredyt) możliwe jest refinansowanie hipoteki.
Znacznie bardziej realistycznym rozwiązaniem jest jednak zaciśnięcie zębów i wprowadzenie takich zmian w budżecie domowym, które pozwolą na bieżące regulowanie zobowiązań finansowych. Często oznacza to rezygnację z wielu przyjemności oraz obniżenie standardu życia. Taka jest cena, jaką trzeba zapłacić za przeszacowanie swoich możliwości finansowych. Dlatego tak istotne jest podjęcie świadomej decyzji co do kredytu hipotecznego i upewnienie się, że nie stracimy pieniężnej równowagi już na etapie spłacania pierwszych rat.