Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie finansowe, a budowa domu czy powstanie inwestycji deweloperskiej to często kwestia kilku lat, w trakcie których wiele pójść może nie tak. Dlatego w wielu przypadkach banki decydują się wypłacać środki z kredytu hipotecznego w transzach. Na czym polega taki system i przed jakimi kłopotami trzeba się pilnować?
Czym są transze kredytu hipotecznego?
Transze to kolejne części kredytu wypłacane zgodnie z harmonogramem ustalonym w umowie między bankiem a klientem. Nie muszą być sobie równe, a ich wypłata rzadko uzależniona jest od upłynięcia konkretnej ilości czasu. Znacznie częściej chodzi o zrealizowanie pewnego zakresu prac budowlanych. Nie jest przy tym istotne, czy inwestycję realizuje wielki deweloper, czy za budowę domu odpowiada wyłącznie klient.
W przypadku kredytu hipotecznego wypłacanego w transzach do standardowych obowiązków kredytobiorcy dochodzi dokumentowanie postępów w pracach. Przed wypłatą kolejnej części finansowania należy bowiem rozliczyć w całości wypłaconą wcześniej transzę. Oznacza to najczęściej przesłanie dokumentów, oświadczeń kierownika budowy, faktur oraz zdjęć poświadczających realizację danego etapu inwestycji. Bank może wymagać także opinii rzeczoznawcy majątkowego.
Co zrobić, aby bank wypłacił kolejną transzę kredytu hipotecznego?
Podstawą wypłacenia kolejnej transzy kredytu jest scharakteryzowane już rozliczenie postępów w pracach. Co istotne, podstawą są tutaj zapisy umowne. Bank nie może wymagać od klienta więcej, niż tego, na co obie strony zgodziły się przy podpisywaniu umowy. Trzymanie się ustalonych zasad dotyczy jednak również klienta. Bank ma prawo odmówić wypłacenia pieniędzy nie tylko w przypadku problemów ze spłatą kredytu hipotecznego, ale również w sytuacji, jeżeli środki z wcześniejszej transzy zostały wykorzystane niezgodnie z ich przeznaczeniem.
Niestety, sporym problemem dla kredytobiorców budujących dom na bazie kredytu hipotecznego wypłacanego w transzach stały się w ostatnich latach gwałtowne wahania w kosztach materiałów budowlanych. Przez to niemożliwe jest zrealizowanie kolejnych etapów inwestycji zgodnie z kosztorysem założonym przy podpisywaniu umowy. Ze względu na długi czas oczekiwania na kredyt hipoteczny przewidywania co do kosztów mogły być tworzone przed pandemią lub inwazją Rosji na Ukrainę. Sprawia to, że banki wymagają niekiedy do rozliczenia wcześniejszej transzy dopłacenia kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Nie każdy może sobie na to pozwolić.
Jakie problemy sprawia brak wypłaty kolejnej transzy?
W najlepszym wypadku brak wypłaty kolejnej transzy spowoduje przestój w budowie domu. Do ruszenia z kolejnym etapem budowy kredytobiorca będzie musiał dozbierać brakującą kwotę, czy to pożyczając ją od rodziny lub znajomych, czy przez kilka miesięcy oszczędzając z wypłaty. Jest to jednak optymistyczny scenariusz, w którym brak postępów nie prowadzi do poważniejszych problemów finansowych. Kiedy może się tak stać?
Jeżeli przy budowie domu decydujemy się zamówić konkretne elementy na wymiar (na przykład okna lub stolarkę), często podpisujemy umowę z opóźnioną płatnością i po czasie będziemy musieli się z niej wywiązać. Jeżeli kolejna transza nie zostanie wypłacona na czas, może spowodować to powstanie długu. W przypadku usług budowalnych istnieje możliwość przesunięcia terminu, ponieważ wykonawca nie ma zazwyczaj problemów ze znalezieniem kolejnych klientów. Tego samego nie da powiedzieć się o meblach, podłogach czy oknach na wymiar, które trudno będzie producentowi sprzedać. Nie mogąc doczekać się pieniędzy, z pewnością zdecyduje się na windykację.